Encadrement des loyers, état des lieux

Alors que l’encadrement des loyers, dispositif d’encadrement des loyers instauré par la loi ELAN fête ses 6 ans, le Département Relocation de Home Conseil Relocation en dresse un état des lieux.

Un effet encore limité de l’encadrement des loyers

Le dispositif d’encadrement des loyers a pour but de limiter la tension immobilière chronique régnant en France du fait d’un déficit d’offres de locations vis-à-vis de la demande : en encadrant les loyers, le Législateur et les pouvoirs publics entendent permettre à tous de pouvoir trouver un bien à louer en limitant la hausse constante des loyers.

Avec du recul sur le dispositif et ses effets, force est de constater que son impact reste limité, ne s’appliquant par exemple en région parisienne qu’à 4 logements sur 10 présents sur le marché.

De même, en 2024, le loyer moyen en France (723€ charges comprises pour une surface moyenne de 42.5m²) a progressé de 3.3%, au-delà des 2% d’inflation observés.

Ainsi, le dispositif d’encadrement des loyers, pourtant déjà en place à Lyon, n’a pu empêcher la ville de prendre la tête du classement des villes avec la plus forte tension locative (devant Rennes et Paris) avec un score de 12.97 candidats par bien sur le marché !

En outre, les plafonds définis par l’encadrement des loyers sont souvent contournés par les propriétaires qui appliquent alors un « complément de loyer », qui doit être détaillé dans le bail et justifié par les atouts particuliers du bien.

Cependant, des critères tels qu’une isolation vétuste, un vis-à-vis de moins de 10 mètres ou encore les sanitaires sur le palier, rendent impossible la facturation du complément de loyer.

En cas de non-respect de ce plafonnement, il est possible pour les locataires d’avoir recours à la Commission Départementale de Conciliation ou d’intenter une action en justice en cas de désaccord. Les sanctions financières citées pour les personnes physiques et morales dans notre note datant de 2019 sont d’ailleurs toujours d’actualité bien que rares en pratique. 

Nous nous interrogions à l’époque sur la pérennité de la mesure et son effet sur le marché de la location immobilière. A date, le retour sur ce dispositif, toujours expérimental et en attente de pérennisation fin 2026, fait l’objet d’un rapport de l’APUR - Atelier Parisien d'URbanisme.

Ce rapport fait état d’une « modération de la hausse des loyers imputable au dispositif d’encadrement à Paris de -5,2 % par rapport à la hausse qui serait intervenue à Paris en l’absence d’encadrement. L’effet s’accentue dans le temps (-2,5 % entre mi-2019 et mi-2020, -5,9 % entre mi-2022 et mi-2023 et -8,2 % entre mi-2023 et mi-2024) et bénéficie davantage aux petits logements qu’aux grands. »

L’analyse économétrique, élargie à 5 autres villes régulées, ainsi que les rapports de l’Observatoire des Loyers, démontrent donc l’efficacité croissante du dispositif, qui tend à se renforcer dans le temps.

Une extension géographique de l’encadrement des loyers

À date, outre la petite couronne de Paris, les zones suivantes appliquent déjà l’encadrement des loyers :

• Bordeaux,
• Lomme, Lille, Hellemmes,
• Lyon et Villeurbanne,
• Grenoble-Alpes Métropole,
• Montpellier,
• le territoire d’Est Ensemble,
• le territoire de Plaine commune,
• et la communauté d’agglomération Pays Basque.

Au total, une cinquantaine de communes sont concernées.

Le 1er juillet 2025 marque l’entrée en vigueur des nouveaux loyers de référence à Paris, dans le cadre du dispositif d’encadrement instauré par la loi ELAN. Ces loyers, revalorisés à la hausse cette année, sont définis par arrêté préfectoral et s’imposent aux baux signés ou renouvelés dans la capitale.

De plus le dispositif s’étend, à cette date à 3 nouvelles zones.

Le ministère du Logement a validé la candidature de plusieurs collectivités à l’encadrement des loyers, dans le cadre de la loi 3DS. Parmi les nouvelles zones concernées :

• Grand-Orly Seine Bièvre (11 communes de la petite couronne)
• Annemasse Agglomération (Haute-Savoie, proche de Genève)
• Ville de Marseille

Ces zones vont devoir, à leur tour, définir des loyers de référence applicables à tous les baux, hormis ceux régissant les logements en « coliving ».

À Paris, les bailleurs doivent s’assurer que le loyer (hors charges) ne dépasse pas le loyer majoré publié pour le type de bien, quartier et date de signature du bail.

Un simulateur officiel mis en place par la Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement permet de connaitre le loyer de référence de son logement, en fonction de ses caractéristiques. Toute infraction peut entraîner les sanctions précitées.

L'encadrement des loyers reste un sujet en mouvement et notre Département Relocation continue sa veille constante sur le sujet et apporte toute sa vigilance pour sa bonne application en faveur des salariés qu’il accompagne.  

Sources : 

• Outil officiel de simulation : DRIHL Paris – Référenceloyer
• Site complet sur le dispositif : drihl.ile-de-france.gouv.fr
• Notre article de 2019 sur le retour de l’encadrement
• Le Monde - Comment fonctionnent les dispositifs d’encadrement des loyers ?
• Le Monde - Le Coliving
• Rapport APUR
• Rapports spécifiques OLAP - Observatoires des loyers - Pari
• Locservice.fr - Tension locative
• Locservice.fr - Marché locatif en France